加州房地產經紀人協會(CAR)副主席兼首席經濟學家萊斯利•阿爾普頓-揚(Leslie Appleton-Young)於2014年10月對加州地區房產市場進行分析，並預計2015年的交易量和平均房價漲幅均介於3%~6%之間。筆者分析認為，加州地區房地產會上漲的原因如下:
加州房價繼續高居全美榜首
在美國大都會地區房價都比較高，房價最高的地區當屬洛杉磯、舊金山和紐約地區。當然即使在同一個地區房價也會有很大差別，在洛杉磯，同樣是300平方米的獨立住宅，在不同社區，價格可以是40萬美元，也可能是100萬美元，甚至是上千萬美元。
與上月相比，全美房價最高城市排名基本不變，地區差異仍然顯著。其中全美最貴都會區前十名中加州佔了九個。加州城市包攬全美房價前三甲，分別是聖荷西、舊金山和聖克魯茲，其中聖荷西房價中位數更是達到81.35萬美元，是全加州房價中位數43.14萬美元的近2倍。唯一一個入圍前十的非加州城市是夏威夷的火奴魯魯，以59.43萬美元位列第四。
近年加州房地產市場走勢圖表
近年加州房地產市場走勢圖表。（美利威提供）儘管2014年加州地區獨立屋轉售較之前年有些許下滑，但預計2015年將會有較明顯提升，甚至超過2013年。而房屋中間價自2011年以來始終保持逐年增長態勢，並於明年達到新高。無論是可變還是固定利率抵押貸款均處於較低水準，也預示著購房需求將依舊得到刺激。
加州房產銷售額與增長變化率
雖然自2009年至2011年加州房產銷售額每年均有減少，但自2011年後，房產市場復蘇跡象明顯，銷售額處於穩步上升趨勢，在2014年經歷增長速度減緩調整後，預計2015年將迎來更迅猛的發展勢頭。
美國總體經濟展望
從美國近6年總體經濟變化可以看出，國內生產總值(GDP)保持穩步增長，增長率也自去年開始逐漸提高。非農業就業率的加速提升與失業率的降低都預示著人們房屋購買能力的加強。居民消費價格指數(CPI)也隨著GDP一同快速提升，更多的實際可支配收入將對房產市場起到良好的推動效益。
加州地區經濟展望走勢圖表
加州地區經濟展望走勢圖表。（美利威提供）加州地區的經濟與美國總體一致，擁有眾多繁華城市也意味著更高的非農業就業增長率。越來越多的人口湧入加州，帶來更多的房屋需求，加上高於全國水準的實際可支配收入增長率，都在告訴我們一個積極的消息，2015年將是加州房產市場非常值得期待的一年。
環境、移民、市場助推房價上揚
加州之所以長期保持美國高房價水平，首先，從自然環境方面 看，加州為地中海氣候，總體上溫暖晴朗，尤其是沿海地區，非常宜居。經濟方面，單以加州為一個經濟體，已排名世界第八，著名的集團公司如蘋果、谷歌、可口可樂、IBM等都坐落於舊金山硅谷。同時，教育方面，加州也是全美教育資源最發達的一個州，州內有斯坦福大學、加州理工大學及柏克利大學等知名學府，又有眾多滿分中、小學，優越的教育資源也吸引越來越多的人，尤其是高淨值人士移居加州。
其次，優良的環境吸引大批移民湧入加州，助推房價上揚。全美人口平均年增長大約在0.8%左右，而加州則以1%左右快速增長(其中還不包括外州移居過來及非法移民等居民)。移民的不斷湧入，使得加州新房開發開始向城市周邊區域擴展，核心城區房價上漲。
當前加州多數區域房地產市場為賣方市場，根據Zillow數據，9月份，加州房屋實際售出單價為2,799美元/平米，高出掛牌價2,691美元的4%。雖然目前房價已處於高位，但據Zillow預測，未來一年，加州房價預計漲幅為4.6%。加州房價處於穩步增長階段，未來投資看好。
美元量化寬鬆的結束
美國在今年10月31日宣佈自2008年金融海嘯施行的貨幣量化寬鬆政策(QE)正式畫下句點 ， 在這段期間美國的經濟增長有很大恢復，根據美國商業部在11月初公布的第三季美國的國內生產總值GDP折合增長率為3.5%，而這個增長率在就業市場的憂慮減輕之下是穩定持續的增長， 美國寬鬆政策的結束對中國及全世界都有深遠的影響，尤其對房地產市場也會有一定程度的影響，因為資金會逐步的回流到美國，在美國宣布結束量化寬鬆政策時，同一時間歐元區正宣布以購債方式實行歐洲的量化寬鬆，日本及中國還持續地實行日幣及人民幣的量化寬鬆政策，美元作為世界通用貨幣的地位在短期內更是屹立不搖，另外貸款利率也會隨著美國景氣的好轉逐步地調高，預估全美尤其是華人較青睞的區域如洛杉磯、舊金山和紐約地區會持續著3~5年的上漲趨勢。
中國學生和遊客赴美簽證有效期延長
美國總統歐巴馬在11月10日出席2014亞太經合組織(APEC)工商領導人峰會時宣布，美國將延長中國學生和遊客在美國簽證的有效期限。學生簽證有效期延長至5年，商業和旅遊簽證的有效期延長至10年。這個消息對美國尤其加州的房地產市場會有一定程度的影響，具體的影響總結為以下幾點: 1）小留學生將增多，因為家長有長期的簽證可以陪讀。2）赴美生小孩的家庭將大幅增加。3）赴美旅遊的國人將增加。4）華人聚集區租屋市場倍增。5）中上層收入的家庭會考慮兩邊住。這些因素都會導致加州房地產保持上漲的勢頭。
筆者提醒近期想要貸款買房的人士，預估至2015年年中，貸款利率會漲至5%，儘管離利率大幅調升還有一點時間，但是建議有意願購房者還是盡快加緊腳步。想寄望利率或房價進一步下調，恐怕近期這樣的機會會非常少。◇（本文只代表作者個人觀點）
責任編輯：鄭新
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